Đặt cọc thuê mặt bằng là khoản tiền bạn giao cho chủ nhà để bảo đảm sẽ ký và thực hiện hợp đồng thuê. Pháp luật không ấn định mức cọc, hai bên tự thỏa thuận. Nếu bạn bỏ cọc thì mất tiền cọc; nếu chủ nhà bội ước thì phải trả lại cọc kèm một khoản tương đương, trừ khi có thỏa thuận khác.

Cập nhật lần cuối: 19/09/2026

Đặt cọc thuê mặt bằng là gì theo Bộ luật Dân sự?

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Bộ Tư pháp phân tích hai hệ quả chính của quy định này:

Bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng: tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận cọc.
Bên nhận cọc từ chối: phải trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Với thuê mặt bằng, bên đặt cọc thường là người thuê và bên nhận cọc là chủ nhà. Vì vậy mọi điều kiện hoàn cọc phải được viết rõ ngay khi giao tiền, không để đến lúc ký hợp đồng chính thức.

Thuê mặt bằng cọc bao nhiêu tháng là hợp lý?

Luật không quy định mức cọc tối thiểu hay tối đa; hai bên thường tính theo số tháng tiền thuê. Thay vì hỏi “bao nhiêu là chuẩn”, hãy cân hai điều:

Rủi ro của chủ nhà: mặt bằng càng lớn, thời gian tìm khách thay thế càng lâu, chủ nhà càng muốn cọc cao.
Dòng tiền của bạn: tiền cọc bị giữ suốt thời hạn thuê, cộng thêm tiền thuê trả trước và chi phí cải tạo. Xem cách cộng các khoản trong bài chi phí thuê mặt bằng.

Ví dụ với mặt bằng giá 45 triệu/tháng: nếu hai bên thỏa thuận cọc 2 tháng, tiền cọc là 90 triệu đồng; cọc 3 tháng là 135 triệu đồng. Chênh lệch 45 triệu đồng đó là vốn lưu động bạn có thể dùng cho hàng hóa hay quảng cáo.

Tòa văn phòng thường ghi sẵn mức cọc trong bảng hàng. Chẳng hạn văn phòng ROX Tower 88 Láng Hạ áp dụng cọc 3 tháng tiền thuê và phí dịch vụ, thanh toán theo quý: lô 100 m² ở tầng 1 giá 13 USD/m²/tháng, cộng phí dịch vụ 4 USD là 1.700 USD/tháng chưa VAT, nên tiền cọc và mỗi kỳ thanh toán đều khoảng 5.100 USD (bảng hàng ROX Lease ngày 22/04/2026).

Cọc giữ chỗ và cọc bảo đảm hợp đồng khác nhau thế nào?

Tiêu chí	Cọc giữ chỗ	Cọc bảo đảm thực hiện hợp đồng
Mục đích	Giữ mặt bằng trong lúc hai bên hoàn thiện hợp đồng	Bảo đảm bên thuê thực hiện đúng hợp đồng trong suốt thời hạn
Thời điểm giao	Trước khi ký hợp đồng thuê	Khi ký hợp đồng thuê
Thời gian giữ	Ngắn, đến ngày ký hợp đồng	Suốt thời hạn thuê
Xử lý khi ký hợp đồng	Chuyển thành tiền thuê hoặc tiền cọc chính thức, tùy thỏa thuận	Hoàn lại khi trả mặt bằng, trừ các khoản vi phạm đã thỏa thuận

Tranh chấp dễ xảy ra khi hai bên không ghi rõ khoản đã giao là cọc loại nào. Hãy viết đúng tên khoản tiền trong giấy nhận cọc.

Văn bản đặt cọc thuê mặt bằng cần ghi những gì?

Thông tin hai bên và mặt bằng (địa chỉ, diện tích, số tầng).
Số tiền cọc, hình thức giao tiền và mục đích của khoản cọc.
Giá thuê, thời hạn thuê và các điều kiện chính đã thống nhất.
Hạn chót ký hợp đồng thuê chính thức.
Trường hợp hoàn cọc, mất cọc, phạt cọc và thời hạn hoàn trả.
Chữ ký hai bên; nếu người nhận cọc không phải chủ nhà, kèm văn bản ủy quyền.

Từ đặt cọc đến nhận mặt bằng gồm những bước nào?

Xem mặt bằng và kiểm tra giấy tờ — đối chiếu chủ sở hữu, tình trạng thế chấp theo hướng dẫn kiểm tra sổ đỏ trước khi thuê.
Đặt cọc giữ chỗ — giao tiền kèm văn bản ghi đủ các nội dung ở trên.
Đàm phán và ký hợp đồng thuê — chốt đủ 13 câu hỏi của hợp đồng thuê mặt bằng.
Thanh toán kỳ đầu và nhận bàn giao — lập biên bản hiện trạng kèm ảnh.
Thi công và khai trương — theo thời gian thi công đã thỏa thuận.
Trả mặt bằng và nhận lại cọc — đối chiếu biên bản bàn giao ban đầu.

Khi nào người thuê lấy lại được tiền cọc?

Bạn nhận lại tiền cọc khi hợp đồng kết thúc đúng cam kết và mặt bằng được trả lại theo hiện trạng đã thỏa thuận, sau khi trừ các khoản vi phạm (nếu có) đã ghi trong hợp đồng. Nếu chủ nhà từ chối ký hợp đồng sau khi đã nhận cọc giữ chỗ, bạn có quyền yêu cầu trả lại cọc kèm khoản tương đương theo quy định, trừ khi văn bản đặt cọc thỏa thuận khác.

FAQ — Câu hỏi thường gặp về đặt cọc thuê mặt bằng

Khi nào người thuê bị mất cọc?

Khi bạn từ chối ký hoặc không thực hiện hợp đồng mà không có lý do đã được thỏa thuận. Vì vậy chỉ nên đặt cọc sau khi đã kiểm tra mặt bằng, giấy tờ và chắc chắn về ngân sách.

Có nên đặt cọc bằng tiền mặt?

Nên chuyển khoản, ghi rõ nội dung chuyển tiền là tiền cọc cho mặt bằng nào. Nếu bắt buộc dùng tiền mặt, phải có giấy nhận tiền ghi rõ số tiền và chữ ký người nhận.

Chủ nhà bán mặt bằng thì tiền cọc xử lý thế nào?

Phụ thuộc vào thỏa thuận trong hợp đồng và giao dịch mua bán giữa chủ nhà với người mua. Hãy đưa vào hợp đồng điều khoản về việc chuyển giao hoặc hoàn trả tiền cọc khi chủ sở hữu thay đổi.

Có nên nhờ đơn vị môi giới giữ cọc?

Chỉ khi có văn bản ba bên ghi rõ vai trò của đơn vị giữ cọc. Tại 3HLease, dịch vụ tư vấn cho bên thuê miễn phí.

Điều cần nhớ khi đặt cọc thuê mặt bằng

Đặt cọc thuê mặt bằng bảo đảm việc ký và thực hiện hợp đồng; bỏ cọc thì mất cọc, bên nhận cọc bội ước thì trả cọc kèm khoản tương đương, trừ khi có thỏa thuận khác.
Luật không ấn định mức cọc; hãy cân rủi ro của chủ nhà với dòng tiền của mình.
Ghi rõ loại cọc, hạn ký hợp đồng và điều kiện hoàn cọc; ưu tiên chuyển khoản.
Cần hỗ trợ đàm phán cọc và hợp đồng, liên hệ 3HLease.

Nguyễn Phong

Nguyễn Phong là Giám đốc Kinh doanh 3HLease, có hơn 10 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản. Anh phụ trách tư vấn thuê văn phòng và mặt bằng kinh doanh cho doanh nghiệp: khảo sát tòa nhà, dẫn khách xem thực tế và đàm phán điều khoản thuê.