Hợp đồng thuê mặt bằng: 13 câu hỏi phải chốt trước khi ký

Một hợp đồng thuê mặt bằng an toàn phải trả lời rõ 13 câu hỏi về giá và thuế, kỳ thanh toán, cách tăng giá, tiền cọc, thời hạn và gia hạn, thời gian thi công, hiện trạng bàn giao, sửa chữa, cho thuê lại và chấm dứt trước hạn. Câu nào còn bỏ ngỏ là chỗ dễ phát sinh tranh chấp.

Cập nhật lần cuối: 19/09/2026

Hợp đồng thuê mặt bằng là gì?

Hợp đồng thuê mặt bằng là một dạng hợp đồng thuê tài sản: bên cho thuê giao mặt bằng cho bên thuê sử dụng trong một thời hạn, bên thuê trả tiền thuê. Luật chỉ đặt khung chung; phần lớn quyền lợi của hai bên nằm ở những gì được viết cụ thể trong hợp đồng. Mười ba câu hỏi dưới đây chia theo bốn nhóm, đi theo thứ tự một cuộc đàm phán thông thường. Các câu hỏi viết cho bên thuê; chủ nhà có thể đối chiếu với phần soạn khung hợp đồng trong hướng dẫn cho thuê mặt bằng dành cho chủ nhà.

Nhóm giá và thanh toán cần hỏi những gì?

1. Giá thuê đã gồm VAT chưa, ai chịu thuế?

Tin đăng thường ghi giá chưa VAT. Nếu chủ nhà là cá nhân có doanh thu cho thuê trên 500 triệu đồng/năm, theo thông tin từ Cổng TTĐT Chính phủ về quy định năm 2026, khoản thuế phát sinh là GTGT 5% trên doanh thu và TNCN 5% trên phần vượt 500 triệu đồng. Hợp đồng nên ghi rõ giá là trước hay sau thuế và ai khai, nộp.

2. Trả theo kỳ nào, hạn chót ngày nào?

Ghi rõ trả theo tháng hay quý, ngày đến hạn, hình thức chuyển khoản và mức phạt chậm trả. Tránh câu chung chung như “trả đầu kỳ”.

3. Giá tăng khi nào và tăng bao nhiêu?

Điều khoản điều chỉnh giá nên có mốc thời gian và mức tối đa cụ thể. Thiếu điều khoản này, mỗi lần gia hạn là một lần đàm phán lại từ đầu.

4. Tiền cọc bao nhiêu, hoàn lại khi nào?

Ghi số tiền, thời hạn hoàn cọc sau khi trả mặt bằng và các khoản được phép trừ vào cọc. Xem chi tiết trong bài đặt cọc thuê mặt bằng.

Thời hạn và bàn giao mặt bằng chốt ra sao?

5. Thuê bao lâu, có quyền ưu tiên gia hạn không?

Với mặt bằng phải đầu tư cải tạo nhiều, thời hạn và quyền ưu tiên gia hạn quyết định bạn có kịp hoàn vốn hay không.

6. Có thời gian miễn tiền thuê để thi công không?

Có chủ nhà đồng ý cho một khoảng thời gian thi công trước khi tính tiền thuê. Nếu có, ghi rõ số ngày và ngày bắt đầu tính tiền.

7. Mặt bằng được bàn giao ở hiện trạng nào?

Lập biên bản bàn giao kèm ảnh chụp: tường, sàn, trần, điện, nước, thiết bị có sẵn. Biên bản này là căn cứ khi trả mặt bằng.

8. Được cải tạo, treo biển hiệu đến mức nào?

Hỏi rõ được đập vách, khoan tường, lắp ống hút khói, treo biển ở đâu và kích thước bao nhiêu. Thỏa thuận luôn việc khi kết thúc hợp đồng có phải tháo dỡ và hoàn trả nguyên trạng hay không.

Nhóm sửa chữa và pháp lý gồm những câu nào?

9. Ai sửa chữa lớn, ai sửa chữa nhỏ?

Phân định: hư hỏng kết cấu, mái, đường ống chính thường do chủ nhà; hư hỏng do bên thuê sử dụng do bên thuê sửa. Ghi rõ thời hạn chủ nhà phải xử lý sau khi được báo.

10. Có được cho thuê lại hoặc chuyển nhượng hợp đồng không?

Theo Điều 475 Bộ luật Dân sự 2015, bên thuê chỉ được cho thuê lại khi bên cho thuê đồng ý. Nếu sau này bạn muốn sang nhượng cửa hàng, hãy xin sẵn sự đồng ý này trong hợp đồng.

11. Nếu mặt bằng đang thế chấp hoặc chủ nhà bán nhà thì sao?

Yêu cầu chủ nhà cam kết về tình trạng thế chấp và nghĩa vụ báo cho ngân hàng, kèm điều khoản bảo vệ bên thuê khi chủ sở hữu thay đổi. Cách kiểm tra có trong bài nhà đang thế chấp có được cho thuê không.

12. Chấm dứt trước hạn thì báo trước bao lâu, bồi thường thế nào?

Quy định rõ thời gian báo trước, mức bồi thường và việc xử lý tiền cọc cho cả hai phía. Điều khoản chỉ ràng buộc bên thuê là điều khoản bất lợi.

13. Hợp đồng có cần công chứng không?

Luật Nhà ở 2023 không bắt buộc công chứng, chứng thực hợp đồng thuê nhà ở, trừ khi các bên có nhu cầu. Với mặt bằng giá trị lớn, thời hạn dài, công chứng giúp tăng giá trị chứng cứ khi có tranh chấp.

Bảng tóm tắt điều khoản nên đề xuất

Rà soát hợp đồng theo trình tự nào?

1. Đọc bản nháp và đánh dấu mọi câu chưa trả lời được 13 câu hỏi trên.
2. Đối chiếu giấy tờ: sổ đỏ, giấy tờ tùy thân, ủy quyền, thông tin thế chấp.
3. Đàm phán từng điều khoản đã đánh dấu và ghi kết quả vào bản cuối.
4. Ký, đóng dấu (nếu có) và lưu bản gốc cùng biên bản bàn giao, chứng từ chuyển tiền.

FAQ — Câu hỏi thường gặp khi ký hợp đồng thuê

Hợp đồng thuê mặt bằng viết tay có giá trị không?

Hợp đồng viết tay vẫn là hợp đồng bằng văn bản nếu thể hiện đủ nội dung thỏa thuận và có chữ ký của các bên. Vấn đề thường nằm ở chỗ viết tay hay sơ sài, thiếu nhiều điều khoản trong 13 câu hỏi trên.

Có nên dùng mẫu hợp đồng trên mạng?

Có thể dùng làm khung, nhưng không nên ký nguyên mẫu. Mỗi mặt bằng có điều kiện riêng về thi công, biển hiệu, thế chấp, thuế; mẫu chung không thể hiện được.

Điều khoản nào giúp hợp đồng có lợi cho bên thuê?

Quyền ưu tiên gia hạn, thời gian thi công miễn tiền thuê, mức tăng giá tối đa, biên bản bàn giao kèm ảnh và điều khoản chấm dứt ràng buộc cả hai bên.

Điều cần nhớ trước khi ký hợp đồng thuê mặt bằng

• Hợp đồng thuê mặt bằng phải trả lời đủ 13 câu hỏi về giá, cọc, thời hạn, bàn giao, sửa chữa, cho thuê lại và chấm dứt.
• Ghi rõ giá trước hay sau thuế và ai nộp thuế; năm 2026 chủ nhà cá nhân có doanh thu trên 500 triệu đồng/năm phải nộp thuế GTGT và TNCN.
• Công chứng không bắt buộc với thuê nhà ở nhưng nên cân nhắc với hợp đồng lớn.
• Cần người rà soát hợp đồng khi thuê qua 3HLease, liên hệ tư vấn miễn phí; xem thêm chi phí thuê mặt bằng.