Chi phí thuê mặt bằng gồm những gì? Cách tính ngân sách trước khi ký

Chi phí thuê mặt bằng gồm tiền thuê theo kỳ, tiền cọc, thuế nếu giá chưa gồm, phí dịch vụ tòa nhà, chi phí cải tạo, điện nước và chi phí hoàn trả hiện trạng khi hết hạn. Hãy cộng đủ các khoản cho năm đầu thay vì chỉ nhìn giá thuê theo tháng.

Cập nhật lần cuối: 19/09/2026

Chi phí thuê mặt bằng là gì?

Chi phí thuê mặt bằng được hiểu là tổng số tiền bạn phải bỏ ra để có và sử dụng một mặt bằng trong suốt thời hạn thuê — không chỉ là con số giá thuê trên tin đăng. Cần tách hai nhóm: chi phí thật (tiền thuê, thuế, phí dịch vụ, cải tạo) và tiền bị giữ như tiền cọc, sẽ được hoàn lại nếu bạn thực hiện đúng hợp đồng. Nhầm hai nhóm này là lý do nhiều cửa hàng thiếu vốn ngay tháng đầu khai trương.

Bảng các khoản chi phí khi thuê mặt bằng

Ở tòa văn phòng, các khoản trên được ghi riêng trong bảng hàng. Ví dụ bảng hàng ngày 29/06/2026 của tòa văn phòng Oriental Tower 324 Tây Sơn: giá thuê 9 – 12,5 USD/m²/tháng, phí dịch vụ 5 USD/m²/tháng, gửi xe máy 210.000 đồng và ô tô 1.900.000 đồng mỗi xe mỗi tháng, điện 4.372 đồng/kWh, điều hòa ngoài giờ tính theo giờ cho từng dàn lạnh. Cách đọc từng dòng trong báo giá có ở mục giá thuê văn phòng ở Hà Nội được báo như thế nào.

Giá thuê “chưa VAT” nghĩa là gì?

Nghĩa là giá trên tin đăng chưa gồm thuế, và bạn cần làm rõ khoản thuế trước khi so sánh các lựa chọn. Các tin trong danh sách mặt bằng cho thuê của 3HLease đều ghi giá chưa VAT.

Nếu chủ nhà là cá nhân, quy định năm 2026 như sau, theo thông tin từ Cổng TTĐT Chính phủ về Nghị định 68/2026/NĐ-CP và Thông tư 18/2026/TT-BTC:

• Doanh thu cho thuê từ 500 triệu đồng/năm trở xuống: không phải nộp thuế TNCN và không thuộc diện chịu thuế GTGT.
• Vượt 500 triệu đồng/năm: thuế GTGT = Doanh thu × 5%; thuế TNCN = (Doanh thu − 500 triệu đồng) × 5%.
• Bên thuê là tổ chức có thể khai và nộp thuế thay nếu hợp đồng có thỏa thuận.

Nếu chủ nhà là doanh nghiệp, tiền thuê được xuất hóa đơn theo quy định. Hãy hỏi mức thuế GTGT cụ thể áp dụng cho hợp đồng của bạn và đưa con số đó vào ngân sách ngay từ đầu.

Cách tính chi phí thuê mặt bằng năm đầu: ví dụ cụ thể

Lấy mặt bằng 15-17 Đội Cấn (Ba Đình): 86,8 m², giá chào 45 triệu/tháng chưa VAT. Hai điều kiện cọc và kỳ trả dưới đây là giả định để minh họa, không phải điều kiện thật của mặt bằng này:

Với giả định trên, mặt bằng “45 triệu/tháng” cần khoảng 270 triệu đồng tiền mặt ngay khi ký, chưa gồm cải tạo, điện nước và phí dịch vụ.

Làm thế nào để lập ngân sách thuê mặt bằng?

1. Quy đổi giá về m²/tháng để so các mặt bằng khác diện tích một cách công bằng.
2. Cộng các khoản cố định hằng tháng: tiền thuê, phí dịch vụ, thuế nếu bạn chịu.
3. Tính các khoản trả một lần: tiền cọc, trả trước kỳ đầu, cải tạo, biển hiệu, thiết bị.
4. Dự phòng thời gian chưa có doanh thu: tiền thuê trong lúc thi công và vài tháng đầu mới mở.
5. Đối chiếu với doanh thu dự kiến theo cách tính ở phần tiếp theo trước khi ký.

Chi phí thuê mặt bằng chiếm bao nhiêu phần trăm doanh thu là hợp lý?

Không có một tỷ lệ chuẩn cho mọi ngành, vì biên lợi nhuận của quán cà phê, cửa hàng thời trang hay văn phòng dịch vụ rất khác nhau. Cách an toàn hơn là tự tính mức tiền thuê tối đa mô hình của bạn chịu được:

Tiền thuê tối đa = Doanh thu dự kiến × Biên lợi nhuận gộp − Chi phí cố định khác − Lợi nhuận tối thiểu mong muốn.

Ví dụ giả định: doanh thu dự kiến 300 triệu/tháng, biên lợi nhuận gộp 60%, tức 180 triệu; chi phí cố định khác 90 triệu; bạn muốn lãi tối thiểu 30 triệu. Mức tiền thuê tối đa là 180 − 90 − 30 = 60 triệu/tháng. Mặt bằng nào vượt mức này cần doanh thu cao hơn giả định mới có lãi.

FAQ — Câu hỏi thường gặp về chi phí thuê mặt bằng

Tiền đặt cọc thuê mặt bằng có phải là chi phí không?

Không hẳn. Tiền cọc là khoản bảo đảm, được hoàn lại khi hợp đồng kết thúc đúng cam kết, nhưng trong suốt thời hạn thuê bạn không dùng được khoản tiền này. Chi tiết xem bài đặt cọc thuê mặt bằng.

Thuê mặt bằng của cá nhân thì ai nộp thuế?

Nghĩa vụ thuế thuộc về người có thu nhập là chủ nhà. Tuy vậy, nếu bên thuê là tổ chức, hai bên có thể thỏa thuận trong hợp đồng để bên thuê khai và nộp thay. Hãy ghi rõ điều này để tránh hiểu nhầm về giá.

Giá thuê mặt bằng có tăng hằng năm không?

Chỉ tăng nếu hợp đồng có điều khoản điều chỉnh giá. Hãy thỏa thuận ngay từ đầu: tăng sau bao lâu, tăng tối đa bao nhiêu phần trăm, để dự toán được chi phí những năm sau.

Nên trả tiền thuê theo tháng hay theo quý?

Trả theo tháng giữ được dòng tiền cho kinh doanh; trả theo quý hoặc dài hơn đôi khi đổi được giá tốt hơn. Chọn phương án nào thì cũng ghi rõ ngày đến hạn và mức phạt chậm trả trong hợp đồng thuê mặt bằng.

Những khoản chi phí thuê mặt bằng cần nhớ

• Chi phí thuê mặt bằng gồm cả tiền thuê, thuế, phí dịch vụ, cải tạo, điện nước và hoàn trả hiện trạng; tiền cọc là tiền bị giữ.
• Giá “chưa VAT” cần hỏi rõ ai chịu thuế; với chủ nhà cá nhân, ngưỡng năm 2026 là 500 triệu đồng/năm.
• Tính trước tiền mặt cần có khi ký, thường cao hơn nhiều lần tiền thuê một tháng.
• Muốn nhận danh sách mặt bằng vừa ngân sách, liên hệ 3HLease.